现场开始又开始乱了，从温州赶过来的一些业主情绪十分激动

现场开始又开始乱了，从温州赶过来的一些业主情绪十分激动

现在业主一起大喊，整齐得喊，万科退房.

对话的办公室副主任打了半天电话没把领导找来，倒叫来了pol.ice，说业主砸东西！

总共三条：

1、二个月跌价二十万，万科杀人不见血
2、万科让建筑折磨生命
3、买了万科房子全家痛不欲生

现场已经聚集七八十人了！

昨日，万科在杭四处楼盘最低7.5折销售，一“降”激起千层浪。今日，住在杭州网的万科Ｒ26;魅力之城业主论坛，便图文并茂地爆出几十个业主拉条幅要退房的消息。画面上，一群人把车停在万科售楼处门口，围在一起拉着条幅叫喊“万科退房！”三条条幅赫然写着：“二个月跌价二十万，万科杀人不见血”、“万科让建筑折磨生命”、“买了万科房子全家痛不欲生”……

万科还是比较聪明的,发现房市前景不妙就降价清货.现在卖掉总比砸在手里好.熊市现金为王啊.
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银监会预警房地产风险 刘明康称防范资金链断裂

就象之前一直在争论的,是银行先死还是房地产先死.
房地产虽然事关重大,但与银行相比,显然份量要轻的多,更何况房地产企业分散、多为私有，与银行的庞大和国有性质也无法相提并论。

所以当危机来临时，国家的态度毫无意外的保银行。至于房地产，最多地方ZF会设法救一救。

银监会主席刘明康昨天(9月2日)表示，要密切关注房地产市场的变化，防范较大面积的资金链断裂给银行带来的冲击。同时要督促商业银行对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和场景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。

　　刘明康指出，要妥善处理好房地产贷款问题，高度关注直接和间接房地产贷款总量，充分估计房地产贷款风险敞口。商业银行要多提拨备，以丰补歉，提高资本充足率，有效防范系统性风险。此外，在货币信贷从紧，资本市场和房地产市场下滑明显的情况下，要防止套取银行资金的案件出现反弹。

　　具体到个人住房贷款方面，刘明康认为，老百姓的住房按揭贷款是我国拉动内需和改善民生的重要方面。

　　在房地产市场交易冷清的背景下，银监会官员的上述表态引人关注。建行北京分行相关人士昨天向记者透露，在监管部门的要求下，3季度开始，该行已经开始在北京地区进行有关房贷的压力测试，测试的内容包括“如果房价下跌、利率上调，购房人的还款意愿是否受到影响”、“房价下跌将给开发商带来怎样的影响”等，目前相关的数据尚在统计中。该人士认为，管理层对银行房贷业务的关注主要是吸取美国次贷危机的教训，银行眼下所做的压力测试也大有“未雨绸缪”的意味。

　　相关数据显示，今年上半年，我国多家上市银行的逾期贷款出现了或多或少的增加，其中仅兴业银行一家就增加了15亿元之多，这其中难免存在逾期未还的房贷。(陈琰)
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长沙《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》再解读

就如某分析报告所指出的,长沙市的文件诠释了所有"救市"手段,不知道的还以为长沙的房地产有多惨,其实呢,从这个网文看,长沙的房价根本就没降,看来长沙市领导对房产商还真是关怀倍至.

7月21日，长沙市人民政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》（《意见》）。《意见》从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策，目的就是在于增强楼市消费信心。

政策一：城市无房困难户可获８万元购房补助

政策明细：经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。

廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅的方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。

棚户区拆迁安置原则上实行货币补偿。被拆迁人按有关规定取得的拆迁补偿款，免征所得税。被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。

政策解读：经济适用房全面推行货币补贴方式。意味着经济适用房建设资金将直接进入房地产交易环节；而且，将有更大数量的资金将被“套进”商品住宅市场。

相关资料显示，未来三年长沙市将有５．８万户申请经济适用房。按照最有可能实现的无房户每户补助８万元补助标准计算，将会有４６．４亿元的货币补贴发放。如按3000元/平米，80平米/套住房计算，一套住房24万，政府补贴8万，个人仍需支付16万。5.8万户，则需资金92．8亿。此外，数据显示，目前全长沙市二环线以内仍有５万多户生活在成片棚户区内，货币补偿的资金也将有望很快投入到市场之中。显然，经适房和棚户区改造推行货币补贴方式的政策实施后，无论是资金量还是面积量，对于进一步启动房地产市场都是一剂强心针。

政策二：二手房交易税调整为１．１％

政策明细：二手房交易综合税暂由１．９８％调整为１．１％。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在２００９年１２月３１日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。简化二手房交易手续，实行一站式服务。推行买卖合同网上签约和交易资金银行托管制度。
政策解读：二手房交易综合税下调，对于刺激市场的作用不言而喻。在２００９年１２月３１日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，二手房交易税将由财政给予全额补贴的政策，极有可能提前释放一部分消费者的购房需求。特别是一些有着升级置业自住需求的购房者，将有望结束观望。而结束观望，正是目前房产市场上最需要的推动力。

但是，政府此举值得怀疑：如果是一项真正的福利政策，为什么只在2009年12月31日之前有效？这个看似对市民利好的消息，是不是带着极大的“短期投机”色彩？有没有可能仅仅是政府与开发商之间的“阳谋”呢？

政策三：多项房地产税费减免或延迟收取

政策明细：房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律法规提前收取。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准。取消由各区收取的教育配套费。基础设施配套费（在办理建设用地审批手续未缴纳的）、劳保基金、人防易地建设费等报建费推迟至办理商品房预售许可证时收取，房屋维修基金推迟至办理产权分户时收取。

政策解读：《意见》采取了减免、延迟收取税费等方式，减轻开发企业资金压力，对于开发商而言，这无疑是最实在的一种帮助。更重要的是，这一政策的出台，传递的是政府对于房地产市场发展大力支持的态度。就面对资金压力的开发商而言，无论是哪一方面的开支减少，都意味着可以在今年的房市严冬中支撑多一点的时间，等待着行情复苏的到来。

对于普通市民而言，长期来看房价中税费的比重得到了进一步的减少，有助于平稳房价。但是在当前开发商与市民价格博弈关键时期，政府突然出台这一政策，意欲何为？真正的问题是：短期来看，这个政策对老百姓而言，是不是也是帮助呢？

政策四：公积金贷款首付降为２０％

政策明细：降低公积金贷款的首付比例。购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由３０％调整为２０％，贷款最长期限由２０年调整为３０年。

政策解读：降低公积金贷款首付，延长贷款期限，对于能够使用公积金贷款的消费者而言，释放了一个积极入市的信号。５月２７日，长沙市住房公积金管理中心公布《长沙市住房公积金管理条例（征求意见稿）》中，长沙市贷款额度逐步由１５万元提高到３０万元，贷款年限由１５年延长到２０年。将公积金的缴存扩大到社会的多层面。使得长沙市住房公积金贷款成为长沙市民购房最重要的金融工具之一。对自住需求的消费者而言，这将会促动他们重新考虑是否重启购房计划。

从长期来看，公积金将取得与商业贷款同样的地位，无疑有助于置业者解决资金困难问题。但是，从当前形势来看，政府过早的动用了这一笔本属于公民福利的资金。这等于在一个不太合适的时机，政府变相的“做了一次顺水人情”，而且没有征得财产所有人的同意。政府在关键时期做出的决策，是不是一种倒戈行为呢？

我的观点总结：

在房地产市场艰难博弈的时刻，长沙市政府出台《意见》，醉翁之意不在酒——短期来看，与消费者预期显然背道而驰。其旨在通过资金、房源两个方面的政策来激活房地产一级市场，虽有“治市”举措，但更多的是在“救市”。

经济适用房货币化为主分配，是一把双刃剑：第一，部分货币分房，有助于帮助城市中低收入人群解决住房问题，而分商品房，导致住户补贴不足，只能动用自有资金和按揭资金，进一步放大了进入楼市的资金；第二，经济适用房与普通商品房采用统一出口，都由开发商提供，必然给本已＂不堪重负＂的开发商提供了减量的借口，供需之间的关系会出现不利于有自住商品房需求市民的变数。同时，经济适用房优先安排，必然造成“房源的竞争性剥夺”，市场需求被有计划的安排、人为放大。这可能成为价格上涨的幕后推手。

二手房政策现在推出，时机的选择值得商榷。根据房地产市场的一般原理：启动二级市场，是为了刺激并释放“改善型需求”，从而拉动一级市场的发展。《意见》对于二手房交易与新房购买的营业税补贴（占总房款的5.5%），无异于变相的鼓励市民购买商品房。这一条政策对于长沙市本已过快上涨的房价走势起到了“护稳”作用。

就我们掌握的整体市场情况来看，长沙市房地产市场自08年初以来，价格整体稳步上升（以住宅为例），从07年底的3690元/平米，到08年6月的4000元/平米，6个月的时间，价格上涨了11%。就长沙市民消费能力，以及全国局势来看，是典型的逆市而行。

就长沙市15个房地产板块来看，在“新城”、“地铁”、“省府”、“滨江”、“滨河”、“生态”等地产概念的刺激下，长沙市并未出现如深圳、广州那样的降价现象，甚至未出现如北京、上海那样的松动现象。15个板块价格稳步增加。基本上呈现出2800元/平米、3200元/平米、3600元/平米、4000元/平米、4500元/平米、4800元/平米、5000元/平米等区域均价。且新开发楼盘价格多稳定在3600-4800一带。区域价格趋稳，但有犹豫之势。

就长沙市典型楼盘（选定40个）来看，房价多采取分期分批、保留推出、低开高走的价格策略，所谓的降价也只是为数极少的、区位差、楼盘小、品质低、资金实力严重欠缺的“游击型”开发商，对市场构不成影响。而真正的市场大鳄，如万科、绿城、碧桂园、世纪金源、建发、恒基、卓越，并无降价现象，大家都在“等待”时机，关注点在于：争取一个什么点位的利润率。所谓的价格松动，根本是小题大做、无中生有。其目的是为进一步推出获得更大的利润的政策空间做铺垫。

与同行交流来看，少部分建筑商已经出现了资金断裂的危机，正采取克扣、拖欠员工工资的办法维持运营；这表明，开发商已经出现了资金困难。而货币政策的缩紧，股市封口，民间借贷的不确定和高利率，使得部分开发商无后续资金来源，降价卖期房成为唯一的自救之路，这已经成为了业界不争的事实。问题在于：长沙市房价是否会出现——因为少部分开发商主动降价，通过消化一定时期内的市场份额，而导致房价普降成为可能？其关键在于开发商的资金压力、放量大小，以及消费者的预期。当然，政府的外力作用更加是不可估量的。

从长沙市居民住房收入比来看，目前居民平均收入为1700-2000元/月，均价4000元/平米。按两口之家计算，一年住房收入比已经超过了9。这与国际标准6已经相差较大。另外，如果考虑的是纯收入，或者可支配收入，则比率可能放大到20-30。因此，短期来看，长沙市居民自住购房能力薄弱，难以承载每年1000万平米的开发量。在外来投资需求受到宏观经济约束的条件下，长沙市房地产市场内忧外患。

长沙楼市的真正问题在于——量。这才是政府关心的问题。长沙楼市上半年销售量同比下降了近30%（以住宅为例）。在“两型区”的启动时期，房地产投资占到了长沙市固定资产投资的28%，其带动相关行业作用更是显著。因此，房地产必然成为长沙市争取更高GDP的首要法宝。出现“政府被两型区绑架”，“两型区被房地产绑架”，最终“政府被房地产绑架”成为必然。正是在“量※价=GDP1”的公式下，长沙的楼市必然走“稳定价，放大量”的“伤民”之路。长沙的“两型区”身份，以及中央政府对利益集团的必要妥协，致使长沙市可以在全球经济衰退、全国人民预期悲观的情况下，走出极不寻常的一步。

结合上半年长沙市楼市状况，以及当前政府出台的《意见》，尽管在全国房价扑朔迷离的整体态势下，长沙市（两型区）下半年楼市出现“价稳量涨”回暖局面的砝码加重了。市民的预期可能由此产生乐观转化，购房行为可能更加积极。对于开发商而言，这无疑是一个重大的利好。

http://cs.focus.cn/msgview/5529/147816029.html
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房地产限贷三疑问 能否扼住地产泡沫的命门

近日，央行联合银监会发布《关关于金融促进节约集约用地的通知》(下文简称《通知》)，要求各家银行严格商业性房地产信贷管理，但对涉及节约用地、经济适用房的项目要给予金融支持，对房地产开发商来说，这又是一道新的“紧箍咒”吗？它能否扼住地产泡沫的命门？

　　今年上半年，伴随紧缩货币政策的实施，地产商经历了“严冬”的考验，此前，摩根大通一份所谓的千亿经济刺激方案中，有关维稳楼市股市的消息，令房地产获得货币政策松动出现一丝曙光。然而日前央行、银监会发布的《通知》，使这丝曙光荡然无存。

　　扼住房产商命门？

　　中国社科院金融研究所易宪容对记者表示，《通知》的出台，说明政府希望以金融工具来扼住房地产市场泡沫的命门。这样，既可达到中央政府节地节能的要求，也能一定程度上规避商业银行信贷风险。他指出，这将结束房地产行业“空手套白狼”的现象。

　　他分析指出，《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求房地产开发商必须具备一定资质，从而提高地产商进入市场的门槛。如此一来，地产商想利用很少的资金来滚动房地产开发也就不可能了。

　　另外，《通知》还对房地产开发商的土地信贷管理有更为细化的规定：对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，对闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。

　　易宪容指出，这意味着商业银行要对房地产开发商的贷款风险进行控制。然后，对房地产开发商资质进行审查、追踪及评估，层层把关来保证地产商的资质满足市场的基本要求。他预言：“在此规定下，大量资质不好的房地产开发商将面临淘汰的危险。”

　　严管源于银行忧虑？

　　有专家认为，种种规定，显示了央行正紧急调控房地产，避免对银行可能带来的冲击。

　　“从发布《通知》的时间来看，决策层似乎更看重银行安全，尤其在经济面临下行风险时，维护金融安全更加重要。”中信建投一位分析师告诉记者，“同时，这也说明，楼市没有危险到需要救市的时候。”

　　上半年，尽管央行和银监会对房地产给银行带来的风险一直密切关注，但是随着银行中报的陆续发布，显示房贷业务非但没有下滑，还大幅攀升。房地产贷款平均增长11.34%，最快增幅高达48%。但是，由房贷引起的银行不良贷款率却“掉头向下”。

　　在建行中期业绩报告发布会上，相关负责人介绍，由房贷引起的不良贷款率没有像此前市场预计的那样上升，而银行也正严密监视可能出现的风险，从目前来看，一切依然处于可控状态。

　　而在昨日的中行半年业绩发布会上,中行行长李礼辉也向记者表示,日前央行下发的《通知》符合宏观调控的要求，银行有选择地对房贷有保有压，是一种保护市场的行为，不至于使风险过于集中。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇告诉记者，尽管整体房价没有大幅下降，但成交量的持续萎缩给房地产带来巨大不确定性。对银行来说，3年前，房地产是块香饽饽，谁都想啃一口，但在地产业基本面发生改变的情况下，控制风险成了银行首先需要考虑的因素。

　　“近3年来，房价持续上涨造成价格虚高，房价的确存在下调空间。如果合理回调房价，地产商通过交易量上升来释放风险，这对房地产业的健康发展将起到积极作用。”郭田勇说。

　　加息才是硬道理？

　　对于央行此举，也有市场人士并不看好。玫瑰石顾问公司董事谢国忠在接受记者采访时说：“除了加息，设其他的门槛都是没有用的，这只会使早应该回归的房地产市场一拖再拖，最后被拖垮的还是银行。”

　　他指出，中国的房地产市场从一开始就不是靠常规发展起来的。“只要拿到关系，就能拿到贷款、就能拿到地，为了赚更多的钱，房地产企业摊子一个比一个铺得大。”所以，在贷款方面设立加息之外的门槛都是无济于事的，之前的贷款规模持续扩大就是很好的例证。

　　因此，他坚持认为，要治理房地产行业的泡沫，必须加息，加息对于每个企业都是公平的，不会因为某个房地产商有特殊关系而从其他通道得到贷款，任何一个房地产要想获得贷款都要承担巨大的成本，这样才能真正挤掉房地产行业的泡沫。
来源：国际金融报
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